北京2017年土地\"首拍\"受熱捧 整體土地市場降溫
作者:江西盛太房地產營銷策劃有限公司 來源:江西盛太房地產營銷策劃有限公司 更新時間:2017-01-20 點擊量:4676 
 1月19日,北京市迎來2017年首場土地拍賣,20余家房企參與房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地的拍賣。這也是北京推出的第二批“限房價、競地價”地塊。三宗地塊拍賣結果不一。其中,房山、平谷地塊進入最后的高標準建設方案投報環節,門頭溝區潭柘寺鎮相關地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯合體以63.3億元的總價摘得,溢價率11%,未觸及總價上限。在一線城市嚴控房價的背景下,房企熱點城市加碼土地儲備的熱情不減。

  限房價競地價

  本次拍賣的三宗住宅地塊分別位于房山高教園區、平谷金海湖、門頭溝潭柘寺。整體來看,平谷金海湖地塊競爭最為激烈,而門頭溝潭柘寺住宅地塊由于5家一線房企聯合體加入,使得競拍沒有太大懸念。

  據了解,房山西潞街道F1地塊吸引了首開/龍湖、首創、天恒、碧桂園、旭輝、石榴等11家房企加入競爭。經過總價競拍、自持面積競拍等環節,該地塊以3.9億元的總價達到上限。宏遠、天資、眾美、天恒、首創、旭輝、永同昌7家房企進入高標準商品住宅建設方案投報環節。

  亞豪(微博)機構(博客)市場總監郭毅指出,在三宗地塊中,該地塊位置最佳最成熟,但其性質也最復雜。在規劃建筑面積42627平方米中,可售公建面積僅有2785.3平方米,可售住宅面積不過15602.5平方米,可售住宅中仍須競建一定比重的自持面積。同時,該地塊還限定了售價上限。開發商后續將面臨著不小的開發難度,包括土地成本、產品研發、自持住宅及商業的經營模式等。

  平谷金海湖地塊吸引了碧桂園、中海、華潤、新城、旭輝、遠洋等17家房企參與競爭。該地塊同樣達到了價格上限,進入高標準商品住宅建設方案投保環節。

  門頭溝區潭柘寺鎮地塊地理位置和周邊生活配套相對處于劣勢。該地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯合體以63.3億元的總價摘得,溢價率11%,并未觸及總價上限。根據競拍條件,該地塊商品住房銷售均價不超過44849元/平方米,且最高銷售單價不得超過47091元/平方米。郭毅認為,相對于前述兩個地塊,該地塊限制價格為區域預留了一部分上升空間。

  重點城市熱情仍高

  2016年底,北京首次嘗試“限房價、競地價”的模式。在當時出讓的4宗競自持面積的住宅地塊中,住宅全部達到競價上限,最終結果為開發商100%自持。2016年北京土地市場住宅用地僅成交15宗,其中含可售純商品住宅為7宗。業內人士認為,2017年北京新房市場可能出現供應不足的情況。

  郭毅認為,在出現“地慌”的同時,一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力,使得不少大型房企逐漸收攏陣線。此外,“南方系”房企紛紛北上搶占市場,北京土地市場狀況日益緊張。

  另外,雖然北京市政府提出要加大土地供應,但由于政策性住宅的擠占,以及自持類產品的出現,未來可供銷售的純商品住宅份額仍在不斷減少。受供需關系影響,純商品住宅產品價格難以轉向下行。在此預期之下,雖然調控風頭仍在,但各大房企對于土地市場的熱情仍然高漲,甚至摒棄分歧5家公司組成聯合體參與拿地。

  整體土地市場降溫

  盡管北京等重點城市土地拍賣市場仍然競爭激烈,由于在新模式下,土地交易總價得到控制。再加上不同城市土地市場分化嚴重,整體看,房地產市場進入調控周期后,整體土地市場出現明顯降溫。

  中原地產研究數據顯示,從全國范圍看,除天津、上海、深圳、溫州等少數城市外,大部分城市土地市場在1月上旬出現“休眠”??傮w看,土地交易總價、單價、溢價率等指標也比2016年明顯下滑。

  據了解,今年1月1日-11日,全國單宗價格超過10億元的地塊合計僅有6宗,超過5億元的地塊累計只有9宗。從溢價率來看,超過100%的只有1宗,大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低。

  中原地產認為,這種降溫的局面從去年12月就開始出現,1月上旬土地市場進一步降溫。

  中國指數研究院分析認為,2017年,落實調控、確保平穩將是房地產市場的主旋律,增供宅地與調控仍為重點城市關注重點,部分需求或將外溢至周邊城市;另一方面,房地產市場分化將持續,三四線城市仍需去庫存。

  中原地產首席分析師張大偉表示,整體土地市場在政策的抑制下,溢價率與2016年相比明顯下調。土地出讓市場相關約束與限制條件越來越多,是導致土地市場數據降溫的主要原因。北京、深圳成交的數宗地塊,全部要求限價或持有出租住宅用地,大部分城市為了避免“地王”都加大了限制條件。預計2017年各地樓市政策依然收緊,特別是針對土地出讓的各種約束面臨全線收緊的趨勢,整體土地市場將比2016年下半年進一步降溫。
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